Türkiye’de satılık ve kiralık konut fiyatlarındaki artış hızı düşüyor. Gayrimenkul uzmanlarına göre bunda kredi ve mevduat faizlerinin yükselmesiyle yabancılara konut satışındaki düşüş belirleyici oldu.
Veriler, Bahçeşehir Üniversitesi Toplumsal ve Ekonomik Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü: Nisan 2024” başlıklı raporundan. Rapora göre, Türkiye genelinde Şubat 2024’ten Mart 2024’e cari satılık konut fiyatlarındaki artış, aylık enflasyondan daha düşük seyretti. Bunun sonucunda reel, yani enflasyondan arındırılmış satış fiyatları ülke genelinde düştü.
BETAM verilerine göre reel fiyatlardaki düşüş dokuz aydır devam ediyor. Yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde -14,1’e gerilemiş durumda.
Kira fiyat artış hızında da düşüş var. BETAM’ın “sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü: Nisan 2024” başlıklı raporuna göre Şubat’tan Mart’a cari kira fiyatlarındaki artış, satılık fiyatlarından farklı olarak, aylık enflasyondan yüksek çıktı. Böyle olunca reel kira fiyatları bu aralıkta arttı.
Buna karşılık yıllık temelde bakılınca kiralık fiyat artışı hızında da düşüş olduğu gözleniyor. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı Mart’ta yüzde 55,1’e geriledi. Bu oran Şubat ayında yüzde 65,2’ydi.
Satışlar da azaldı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ülke genelinde satılan konut sayısı da azaldı. Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre binde bir oranında geriledi.
Ocak-Mart dönemindeyse bu oran yüzde 1,3 oldu.
Peki konut piyasasında yaşanan bu değişimlerin arkasında ne var?
Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Genel Başkan Yardımcısı ve Mersin Emlakçılar Odası Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Sinan Canpolat’a göre belirleyici üç etken var.
Kredi ve mevduat faizlerindeki artış
VOA Türkçe’ye konuşan Canpolat, bu etkenleri şöyle sıralıyor: “2023’ün ilk çeyreğinden 2024’ün içinde bulunduğumuz ikinci çeyreğine geçen sürede satışlarımız durma noktasına geldi. Bunun iki temel nedeni var: Biz karı-koca çalıştığımız için birimizin maaşını konut kredisi için bankaya yatırır birimizin maaşıyla da geçinirdik. O zaman faiz oranları çok uygundu, yüzde 1 civarındaydı. 1 milyon lira kredi kullandığınız zaman aylık ödemeniz 10 bin liraydı. Şimdi kullanacak olursanız aylık ödemeniz 32 bin liraya yükseldi. Şimdi emekli maaşlarına, asgari ücrete baktığınız zaman bu rakamları iki kişi çalışsa bile ödemesi çok zor. Dolayısıyla bizim bankalardan kullandırdığımız konut kredileri azaldı. Yani kredi faizi yükseldi, kullanım düştü.”
Canpolat’a göre ikinci etken de mevduat faizlerinin artması: “Dövizi frenlemek adına mevduat faizleri yükseltildi, insanlar dövize değil mevduata yönelsin diye. 1 milyon liraya aylık 35-40 bin lira faiz veren yerler var. Böyle olunca insanlar gayrimenkule yatırım yapacağına mevduata yatırmaya başladılar.”
Yabancılara konut satışındaki düşüş
Canpolat, Türkiye genelinde konut fiyatlarıyla ilgili gelişmelere ek olarak kıyı şeridi ve Mersin’deki göç etkenine de dikkat çekti:
“Mersin’de (Akkuyu) nükleer santral inşaatının başlamasıyla, önce 3-5 bin olan Rus personel sayısı çok kısa sürede 30 binlere kadar çıktı. Bu göçle beraber ister istemez gayrimenkul sektöründe fiyat artışı ve hareketlilik meydana geldi. Öncesinde Suriye savaşı da buna etken. Ama Suriyeliler'de hareket daha çok kiralık piyasasında olmuştu.
Akabinde de Rusya-Ukrayna savaşının etkileri oldu. Savaştan kaçan Rus ve Ukraynalılar'ın Mersin’e olan talebi özellikle sayfiye bölgelerindeki rakamları yüzde 100’lere, yüzde 200’lere kadar arttırdı. Burada müteahhitler de sayıları 10 ise 110’a çıktı. Gelen Rus ya da Ukraynalı kendine gayrimenkulü aldı, arkasından akrabalarını getirdi. Bu durum kira fiyatlarını da arttırdı. Sayfiye bölgelerindeki artış merkeze de yansıdı.
Bunun üzerine bir de 6 Şubat depremleri eklendi. Deprem bölgelerinden Mersin’e gelenlerle birlikte fiyatlarda bir şişme oldu.
Hal böyle olunca hükümet bir karar alarak yabancılara konut satışında kısıtlama yoluna gitti. Daha önce (kısa dönem ikamet izni için yapılması gereken konut yatırımında asgari tutar olan) 75 bin dolar iken bu 200 bin dolara çıkarıldı. Bunlar ciddi rakamlar. Bu o göçü durdurdu, bununla beraber tersine göç başladı. Aldığımız duyumlara göre insanlar gayrimenkullerini aldığı fiyatın belki bir tık altında satıp daha uygun ülkelere göç etmeye başladılar. Bu fiyat artışı yabancıların Mersin’e ve kıyı şeridine taleplerini düşürdü, müteahhitlerin yaptığı daireler satılamaz duruma geldi. Fiyatlarda çok abartılı düşüş var diyemeyiz ama yerinde saymaya başladı.”
“Hizmete özel genelge”
Canpolat’ın bahsettiği hükümet kararının üzerinde gizlilik var. Tutarın 75 bin dolardan 200 bin dolara yükseltildiği bilgisi kamuya açık şekilde paylaşılmadı.
VOA Türkçe Göç İdaresi Başkanlığı’na bu bilginin doğru olup olmadığını ve kaynağını sordu. Başkanlığın internet sitesindeki “Yabancılar İletişim Merkezi - web chat” uygulaması üzerinden ulaştığımız kişi bilgiyi doğrulayarak, bu bilginin “Hizmete Özel Genelge” statüsüyle Göç İdaresi Başkanlığı’na iletildiğini söyledi.
Forum